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Recomposição de preços vista no setor imobiliário é puxada pelo aumento dos custos de construção, e tem moldado novos perfis e demandas pelo país.
Foto de PhotoMIX Company
Dois ou três quartos, com uma ou mais suítes. Sala, cozinha, banheiro e uma — se der sorte, duas — vagas na garagem.
Mesmo com o aumento de lançamentos e a volta do crescimento no setor imobiliário, o perfil dos chamados “apartamentos intermediários”, aqueles que têm metragens acima de 45m² e abaixo de 100m², tem mudado pelo país.
Parte desse cenário é explicado pelo aumento dos preços, puxado por uma recomposição de custos que perdura no setor desde o ano passado, e que tem limitado o poder de compra da classe média, principal público desse tipo de imóvel.
Além disso, segundo especialistas consultados pelo g1, isso também explica a outra mudança que tem acontecido no mercado: a maior demanda por apartamentos menores.
Isso porque em meio ao alto custo dos imóveis, uma parcela maior de famílias da classe média acaba optando por metragens menores — e, consequentemente, mais baratas. As incorporadoras, por sua vez, também passam por um processo contínuo de adaptação para atender as demandas desse público, que exigem novas tecnologias e diferenciais no condomínio.
Entenda nesta reportagem qual o atual cenário do mercado imobiliário no país, e como isso tem afetado a oferta e a demanda pelos apartamentos intermediários.
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O atual cenário do mercado imobiliário no Brasil
Depois de ter registrado uma melhora nas vendas ao longo do ano passado, o mercado imobiliário segue aquecido em 2024.
Dados da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), por exemplo, indicam que o setor totalizou 149.487 lançamentos no primeiro semestre deste ano, um aumento de 5,7% em relação aos primeiros seis meses de 2023.
As vendas do segmento não ficam para trás, com 180.162 unidades residenciais vendidas no período, alta de 15,2% na mesma base de comparação.
E esse cenário também é corroborado pelos dados de financiamentos imobiliários: de acordo com informações da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), o volume de créditos cedidos com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) somou R$ 18,4 bilhões em agosto deste ano, no melhor patamar para o mês desde 2021.
O movimento, segundo especialistas, vem na esteira do desempenho econômico melhor do que o esperado — com um crescimento maior do que o projetado para o Produto Interno Bruto (PIB) e um mercado de trabalho aquecido no país.
Aumento de preços e adaptação do mercado
Outra característica marcante do atual período para o mercado imobiliário tem sido o aumento de preços dos imóveis, que, por sua vez, é puxado pela alta do custo de construção.
Dados do Índice Nacional de Custos da Construção, divulgado mensalmente pelo Instituto Brasileiro de Economia (Ibre) da Fundação Getulio Vargas (FGV), mostram que o indicador registrou uma alta de 0,61% em setembro, já tendo acumulado um avanço de 5,23% em 12 meses.
Nesse sentido, ainda que o mercado de trabalho aquecido tenha reduzido os níveis de desemprego e melhorado os indicadores de rendimento real do país, a percepção do mercado é que a recuperação dos salários ainda é insuficiente para acompanhar o aumento dos preços dos empreendimentos.
Segundo a diretora-geral de incorporação e vendas da MPD Engenharia, Débora Bertini, ao mesmo tempo em que o setor imobiliário continua a receber uma demanda pelos apartamentos intermediários, há um esforço do segmento para readequar as demandas recebidas para a realidade financeira das famílias.
“Não adianta a gente só acertar o produto, também temos que pensar na modelagem financeira para as pessoas conseguirem adquirir essas unidades. Precisamos nos adaptar para desenhar o melhor fluxo financeiro para cada comprador”, explica a executiva.
Ainda de acordo com os especialistas, esse movimento também explica a adaptação do mercado em oferecer um volume maior de apartamentos menores e com outros diferenciais. (entenda mais abaixo)
Para o vice-presidente do Secovi-DF, Rogério Oliveira, o poder aquisitivo da classe média — que é o principal público comprador dos apartamentos intermediários — não acompanhou a elevação de preços, e tem pressionado essas pessoas a buscarem alternativas.
“Essa perda do poder de compra está empurrando as pessoas que compravam imóveis de médio padrão para apartamentos mais econômicos. E a consequência é a tendência de as construtoras também buscarem mais lançamentos nesse segmento”, diz.
Preferência por metragens menores e diferenciais no condomínio
Ainda que os indicadores de lançamentos e vendas mostrem um aumento na maioria das metragens, incluindo aqueles imóveis entre 45m² e 100m², a leitura dos especialistas é que há uma preferência por apartamentos menores, tanto do lado da oferta quanto do lado da demanda.
Dados do Secovi-SP, por exemplo, indicaram que enquanto foram lançadas 1.123 unidades com faixa de área útil entre 45m² e 130m² em agosto deste ano, o lançamento de imóveis com metragens menores do que 45m² totalizou 7.805 unidades — mais do que o quíntuplo.
Parte desse crescimento reflete as mudanças recentes vistas no programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), que aumentaram subsídios, reduziram juros e subiram o valor máximo do imóvel que pode ser comprado.
Esses empreendimentos ainda costumam ter um maior número de unidades, o que ajuda a explicar a alta significativa de imóveis disponíveis no segmento.
O presidente do Secovi-SP, Ely Wertheim, explica ainda que, especificamente em São Paulo, também pesa o antigo plano diretor da cidade, que determinava que prédios precisam, no entorno de linhas de transporte público, ser mais altos, ter apartamentos menores (de até 50m²) e, no máximo, uma vaga de garagem por unidade.
“A legislação do plano diretor [anterior] penalizava a construção e a demanda dessas unidades [maiores]. E não dá para fabricar algo que o público não compra”, diz.
Ainda assim, para o mercado, a preferência por apartamentos menores e bem localizados é uma tendência, e não é algo exclusivo da capital paulista.
“O conceito de imóveis menores, bem localizados e atualizados é uma forte realidade do mercado imobiliário hoje. Esses empreendimentos costumam ter maior praticidade, menor custo condominial e bastante tecnologia”, afirma o vice-presidente do Secovi Rio, Leonardo Schneider.
Nesse caso, mesmo com metragens menores, esses apartamentos ainda são considerados de médio e alto padrão, exatamente por conta dos diferenciais que oferecem — que vão desde lavanderias coletivas e espaços para coworking, até mercados dentro do condomínio e aplicativos inteligentes.
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O que esperar à frente?
Ainda que a principal tendência seja a demanda por apartamentos menores, especialistas dizem que os diferenciais têm sido cada vez mais incorporados às demandas do consumidor, e já fazem parte de lançamentos de apartamentos de várias metragens.
Esse cenário, dizem, deve ajudar o setor a continuar crescendo em todos os segmentos.
“Tirando um pouco da parte financeira, a gente ainda vê uma busca pelos imóveis intermediários, mas com provocações diferentes do que víamos antigamente”, diz Bertini, da MPD.
Entre os diferenciais, os especialistas citam:
Vagas para carregamento de bicicletas e carros elétricos;
Lavanderia coletiva;
Espaços de coworking;
Espaço de delivery, com elevadores de comida ou área com guarda volumes protegidos com senha, e até geladeiras para recebimento dos pedidos;
Diversificação da área de lazer e de pets;
Espaços mais abertos e menos compartimentados no desenho dos apartamentos, com opção de depósitos externos para a unidade; entre outros.
Para Oliveira, do Secovi-DF, a demanda por apartamentos com metragens maiores e que se enquadrem no médio e alto padrão também deve continuar a crescer, com a procura persistente das famílias de classes e rendas mais altas.
No Distrito Federal, por exemplo, que tem uma renda média per capita maior do que a vista no restante do país, do total de lançamentos feitos neste ano até setembro (3.561), a maior parte foram de unidades que têm entre 45,01m² e 100m², com 1.975 imóveis.
“São famílias que não precisam de incentivos do governo e que buscam imóveis nos segmentos de médio e alto padrão. Essa também é uma tendência que deve continuar”, completa Oliveira.
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